Formulare Grundstückgewinnsteuer
Steuererklärung und Berechnung der Grundstückgewinnsteuer bei Veräusserung von Grundstücken im Kanton Schaffhausen. Formulare, Merkblätter und Steuerrechner zur Ermittlung der Steuerschuld.
Aktualisiert: 22. Juni 2026
Kurzbeschreibung
Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Verkauf oder bei der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens fällig. Sie wird auf den Gewinn erhoben, der sich aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten ergibt. Der Steuersatz ist gestaffelt (2–20%) und hängt von der Gewinnhöhe und der Besitzesdauer ab.
Nach einer Eigentumsübertragung versendet die Kantonale Steuerverwaltung eine Steuererklärung, die ausgefüllt und unterzeichnet zurückzugeben ist. Dabei können auch Steueraufschübe geltend gemacht werden, etwa bei Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft oder bei landwirtschaftlichen Betriebsgrundlagen.
Die Berechnung erfolgt nach dem Schaffhauser Steuergesetz (Art. 110–121). Ein Steuerrechner und Merkblätter unterstützen die korrekte Ermittlung der Steuerschuld.
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Voraussetzungen
- Veräusserung von im Kanton Schaffhausen gelegenen Grundstücken des Privatvermögens oder Anteilen daran
- Handänderung oder gleichgestellter Tatbestand (Überführung in Geschäftsvermögen, tatsächliche Handänderung, Belastung mit Dienstbarkeit)
- Grundstückgewinn mindestens CHF 5'000.00
- Kein Steueraufschub nach Art. 112 oder 113 anwendbar (oder Aufschub ist abgelaufen)
- Eigentumsübertragung ist der Auslöser der Grundstückgewinnsteuer
Der Ablauf
- 1Berechnung der GrundstückgewinnsteuerNutzung des Steuerrechners der Kantonalen Steuerverwaltung für die Grundstückgewinnsteuer zur Berechnung des Steuersatzes.
- 2Sicherstellung der GrundstückgewinnsteuerBei der Vertragsbestellung beim Grundbuchamt kann angegeben werden, ob eine Sicherstellung der mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer durch den Käufer verlangt wird. Das Grundbuchamt erhält die nötigen Informationen von der Kantonalen Steuerverwaltung und nimmt den errechneten Betrag in den Vertrag auf.
- 3EigentumsübertragungDie Eigentumsübertragung ist der Auslöser der Grundstückgewinnsteuer. Die öffentliche Beurkundung hat keinen Einfluss darauf.
- 4Erfassung der HandänderungGrundbuchamt meldet Handänderungen von Grundstücken an Kantonale Steuerverwaltung; Gemeindesteuerverwaltung führt Liegenschaftenkataster.
- 5Empfang der SteuererklärungCa. einen Monat nach der Eigentumsübertragung versendet die Kantonale Steuerverwaltung die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer.
- 6Aufforderung zur SteuererklärungGemeindesteuerverwaltung versendet Steuererklärungsformulare nach Anweisungen der Kantonalen Steuerverwaltung; Kantonale Steuerverwaltung setzt Deklarationsfrist fest.
- 7Ausfüllen und Unterzeichnen der SteuererklärungDie Steuererklärung ist ausgefüllt und unterzeichnet an die Kantonale Steuerverwaltung zu retournieren. Ein entsprechendes Merkblatt zur Steuererklärung steht zur Verfügung.
- 8Einreichung und Kontrolle der SteuererklärungSteuerpflichtige reichen Steuererklärung ein; Gemeindesteuerverwaltung prüft formelle Vollständigkeit und Richtigkeit, fordert fehlende Belege ein.
- 9Erlös ermittelnDer Erlös ist der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen (Nutzniessung, Wohnrecht, wiederkehrende Leistungen, Übernahme der Grundstückgewinnsteuer). Wird kein Kaufpreis festgelegt oder liegt ein Tausch vor, gilt der Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung als Erlös.
- 10Anlagekosten berechnen - ErwerbspreisDer Erwerbspreis ist der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen. Liegt die massgebende Handänderung mehr als zehn Jahre zurück, gilt der vor zehn Jahren geltende Steuerwert als Erwerbspreis, sofern kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen werden kann. Wurde das Grundstück vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, gilt der Überführungswert als Erwerbswert.
- 11Anlagekosten berechnen - AufwendungenAls Aufwendungen gelten Ausgaben, die zur Wertvermehrung beigetragen haben, insbesondere für Neu- und Umbauten und andere dauernde Verbesserungen des Grundstückes sowie Grundeigentümerbeiträge. Nicht zu den Anlagekosten zählen: Unterhaltsarbeiten, Schuldzinsen, Versicherungsprämien, bereits abgezogene Kosten, Eigenwert.
- 12Anlagekosten berechnen - AuslagenAls Auslagen gelten mit dem Erwerb unmittelbar zusammenhängende Kosten: Grundbuchgebühren, Auslagen für Provisionen, Vermittlungsgebühren in üblicher Höhe (3% des Verkaufspreises zuzüglich MWSt.), Auslagen für Inserate und Vorfälligkeitsentschädigungen.
- 13Aufgeschobene Gewinne berücksichtigenLasten auf dem verkauften Objekt aufgeschobene Grundstückgewinne, werden die Anlagekosten um den damals aufgeschobenen Gewinn gekürzt.
- 14Reingewinn berechnenDer Reingewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.
- 15Besitzesdauer ermittelnDie Besitzesdauer bemisst sich von der letzten steuerbegründenden Handänderung bis zum Verkaufsdatum. Berechnung vom Tag nach Grundbucheintrag bis Datum des Grundbucheintrags der Veräusserung.
- 16Zuschlag oder Abzug für Besitzesdauer anwendenDer prozentuale Zuschlag oder Abzug vom verbleibenden Reingewinn unterscheidet sich je nach Länge der Besitzesdauer: 0-6 Monate +50%, 6-12 Monate +45%, 1-1½ Jahre +40%, 1½-2 Jahre +35%, 2-2½ Jahre +30%, 2½-3 Jahre +25%, 3-3½ Jahre +20%, 3½-4 Jahre +15%, 4-4½ Jahre +10%, 4½-5 Jahre +5%, 5-6 Jahre +0%, 6 volle Jahre -5%, 7 volle Jahre -10%, 8 volle Jahre -15%, 9 volle Jahre -20%, 10 volle Jahre -25%, 11 volle Jahre -30%, 12 volle Jahre -35%, 13 volle Jahre -40%, 14 volle Jahre -45%, 15 volle Jahre -50%, 16 volle Jahre -55%, 17 volle Jahre -60%.
- 17Steuerbaren Grundstückgewinn ermittelnDer verbleibende Reingewinn abzüglich Zuschlag oder Abzug für die Besitzesdauer ergibt den Steuerbaren Grundstückgewinn. Dieser ist massgebend für die Ermittlung der einfachen Steuer. Der Steuersatz ist in Art. 120 Abs. 1 StG geregelt.
- 18GewinnermittlungFormales Rechtsgeschäft bildet Grundlage; Gesamtgewinn bei mehreren Grundstücken; Anlagekosten abziehen; Steueraufschub bei Reinvestition prüfen.
- 19Anwendung SteuersatzAnwendung des gestaffelten Steuersatzes (2-20%) je nach Gewinnhöhe; Zuschläge bei kurzer Besitzesdauer (bis 5 Jahre); Ermässigungen bei langer Besitzesdauer (ab 6 Jahren).
- 20Berechnung SteuerBerechnung der Grundstückgewinnsteuer; Beachtung der Höchstbelastung von 50% für Kanton und Gemeinde zusammen.
- 21Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung (optional)In der Steuererklärung kann ein Steueraufschub deklariert werden, sofern die Voraussetzungen (Investition und Wohnsitz) bereits erfüllt sind. Ist noch keine Ersatzbeschaffung erfolgt, kann zum gegebenen Zeitpunkt ein Gesuch um Steueraufschub eingereicht werden mit schriftlichem Gesuch, Angaben zum verkauften und neu erworbenen Objekt, Adressänderung/Umzugsdatum, Vertragskopie oder Bauabrechnung, Bankverbindung.
- 22Vorläufige SteuerrechnungKantonale Steuerverwaltung stellt vorläufige Steuerrechnung zu; Zustellung bis sieben Monate vor Ende der Steuerperiode.
- 23ZahlungsfälligkeitVerfalltag (mittlerer Verfall): letzter Tag des neunten Monates der Steuerperiode; Zahlungsaufforderung bei Säumnis.
- 24Endgültige VeranlagungKantonale Steuerverwaltung erlässt Schlussrechnung (endgültige Veranlagung); elektronische Eröffnung möglich.
- 25Veranlagung und EröffnungVeranlagung durch Steuerbehörde und Eröffnung der Steuerforderung.
- 26Rechtsmittel: EinspracheSteuerpflichtige können Einsprache bei Amtsstelle einreichen; Anspruch auf persönliche Anhörung; Kantonale Steuerkommission entscheidet.
- 27Rechtsmittel: RevisionRevisionsbegehren mit Revisionsgründen, Beweismitteln und 90-Tage-Nachweis; nur direkt zusammenhängende Faktoren abänderbar.
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